美國人以房養老 可堪借鑑

　　「住房反向抵押貸款」本身是一個金融產品，迷你倉最平用在長者身上就成了以房養老。如果說美國採取以房養老可供中國借鑑，有幾個前提應當注意。　　第一，推行以房養老的目的不應是要用獲得的資金去填政府養老金虧空的窟窿，如果是這樣的目的，最終的結果或許演變成搾乾長者的最後一滴血。第二，以房養老的結果應是增加長者的收入或是減少長者的居住成本，使長者的晚年生活過得更舒適。第三，政府要嚴格監控金融機構的運作，避免在以房養老上出現損害長者利益的情形發生。第四，以房養老只是長者養老的一個輔助手段，長者所享受的養老福利不能因實施以房養老而受到影響。　　2012年，美國退休長者平均從政府領取的養老金為1,230美元，夫婦金額在2,500美元左右，這是長者晚年生活的基本保障。但如果要想退休後生活品質水準不變或不大變，光靠政府的養老金是不夠的。因此企業和個人共同出資的401K退休金計劃就成了養老的重要組成部分。按揭樓宇 貸款養老　　美國實施「住房反向抵押貸款」的成效並不算好，因為將高額的住房抵押，實際上是不如將房子賣了獲得現金更令人容易接受。另一方面，一些美國人在退休後將原有的大房子賣掉，然後到一些物價較低的地區買個小一點房子居住，這樣中間的差價就成了養老的資本。然後長者會用新買的價格較低的住房申請反向抵押貸款，以取得最大幅度的獲益。對於長者的這種做法，政府是歡迎的，同時也要為長者排憂解難。因為在操作過程中，政府發現長者買新房時要交一次購屋手續費，這種費迷你倉還不低。而在獲得反向抵押貸款時還要交手續費，這等於又扒了一層皮。所以2008年，美國國會制定的「住房和經濟復甦法」中對長者購買新房時申請反向抵押貸款作出新規定：申請者只要有能力支付房價和貸款額之間的差價以及手續費，就可以獲得住房反向抵押貸款；該法已從2009年開始實施。　　這是甚麼意思呢？下面用具體的例子來說明一下。一名72歲的長者賣掉位於洛杉磯價值50萬美元的房子，長者將25萬美元贈送給兒子，25萬美元用於養老。這位長者然後搬到附近一個房價較低的社區，購買了一幢價值20萬美元的住宅。這時長者有兩種選擇，一是用自己的現金買房，二是申請反向貸款。按照新的法律，長者在買新房時可直接申請反向貸款。根據長者的年齡、住房價值，20萬美元的住房可得到的反向貸款額為13.4萬美元，長者只需交納6.6萬美元的首期和手續費就可以擁有這座住宅並可一直住到過世。　　長者如果希望通過住房來增加收入，上面提到的購新房使用住房反向貸款的例子是一個思路。實際上長者居住在價值20萬美元的住宅，房地產稅會比50萬美元的住宅低、保險費用也會低，這等於降低了生活成本。過去的房子因要撫養孩子可能是4個臥室，如今老兩口有兩個或三個臥室的住宅也不算降低住房水準。而且6萬多的首期如果按10年分攤，每年也就5,000美元，比租房子還划算。　　【節錄自黃長樂文章，連結：blog.sina.com.cn/s/blog_4a1dcf0e0102ei7e.html tj=1】儲存