全年政策特徵：宏觀穩、微觀活

2013年的樓市政策層面並非風平浪靜。年初新"國五條"及各地細則出台，迷你倉堅持房地產調控不動搖，"有保有壓"方向明確，為全年樓市政策定調；下半年，新一屆政府著力建立健全長效機制，維持宏觀政策穩定，不動產登記、保障房建設等長效機制工作繼續推進，而限購、限貸等調控政策更多交由地方政府決策。正如中國指數研究院發佈的報告所說的那樣，"宏觀穩、微觀活"是2013年樓市最顯著的政策特徵。關鍵詞1：新"國五條"年初就已為調控定調2013年2月20日，國務院召開常務會議研究部署房地產市場調控工作，會議提出五條調控措施（即業內所稱的新"國五條"），並在3月1日發佈細則。作為去年兩會前上屆政府最後一次重要會議，此次會議旨在釋放繼續調控房地產的信號，強調政策的連續性，穩定市場預期。3月31日，成都版新"國五條"細則落地，提出了"確保新建商品住房價格漲幅低於本年度城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度。"記者觀點：有統一、有差別是新"國五條"的一大特點。統一限購的區域、類型、資格審查要求，統一房價控制目標的基本原則和統計口徑，統一供地計劃的最低限額；省級政府差別化確定限購地級、縣級市，嚴格實施差別化信貸，地級市將外來務工人員納入保障房體系；再加上對房產稅試點擴圍的明確表態，新"國五條"明確了今後一段時期內房地產調控"有保有壓"的原則。作為2011年房產調控政策的延續和加強，新"國五條"可謂"先禮後兵"，對市場影響由小見大。關鍵詞2：住房保障日趨明晰的住房保障政策2013年10月，國家相關領導在主持加快推進住房保障體系和供應體系建設第十次集體學習時強調，只有堅持市場化改革方向，才能充分激發市場活力，滿足多層次市場需求；同時，政府必須為困難群�提供基本住房保障。去年12月3日，中共中央政治局會議提出，要"做好住房保障和房地產市場調控工作"。記者觀點：與此前"加強房地產市場調控和住房保障工作"的提法相比，"做好住房保障和房地產市場調控工作"的提法更靈活，與"堅持宏觀政策要穩、微觀政策要活、社會政策要托底有機統一"的調控思路和方式相一致。據住建部官網發佈的數據顯示，2013年，全國計劃新開工城鎮保障性安居工程630萬套，基本建成470萬套。截至11月底，已開工666萬套，基本建成544萬套，已全面完成年度目標任務，完成投資11200億元。關鍵詞3：不動產登記相關制度正繼續推進2013年3月，國務院辦公廳發佈關於實施《國務院機制改革和職能轉變方案》任務分工的通知，提出整合房屋登記和土地登記的職責，由國土資源部、住房城鄉建設部會同法制辦、稅務總局等有關部門負責，2014年6月底前出台不動產登記條例。此外，在去年11月20日召開的國務院常務會議上，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度也得到了進一步明確。記者觀點：之前，由於全國住房信息各自孤立mini storage導致異地購房情況普遍存在，限購政策也大打折扣。實施不動產統一登記制度，被業內認為是向全國住房信息聯網邁出的重要一步，更或為房產稅普遍開征鋪路。潘石屹就曾在微博公開表示，"這是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌。"關鍵詞4：以房養老養老體系向更加完善邁進2013年9月13日，《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》中指出以政府為主導，發揮社會力量作用，支持社會力量舉辦養老機構。鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點，即"以房養老"，要求金融機構加快金融產品和服務方式創新，拓寬信貸抵押擔保物範圍，積極支持養老服務業的信貸需求。記者觀點：對房企來說，養老產業的發展將帶來新的市場需求。但由於受�的需求特殊，養老地產需要更注重配套設施及服務水平，尤其是醫療設備配套及相關專業人員的跟進。更為重要的是，作為舶來品，"以房養老"要在我國生根發芽解決日益嚴峻的養老問題，還面臨觀念、操作、政策等諸多困局。因此不少業內人士認為，在養老體制改革的進程中，"以房養老"只能是解決養老服務的補充措施之一。關鍵詞5：二手房20%差額稅抑制投機投資購房更堅決2013年3月1日，國務院發佈《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，進一步細化"國五條"，並提出"二手房交易按差價的20%計徵個人所得稅"。隨後，京、滬等不少一線城市的二手房市場都出現了集中簽約潮,市場成交量激增。記者觀點：二手房個稅計徵比例的提升，意在控制投機投資性需求對房源的快速置換，從而控制房價上漲。但短期市場的強烈反響並不能完全看出新政的效果。北京大學房地產法研究中心主任樓建波就曾表示，若要真正達到治理"房地產泡沫化"的目的，除徵收交易稅外，更應大範圍開征持有稅，以及按照市場需求放開土地供給。"否則周期性調控只能加大市場的波動。"採寫 阮紫菱2013年重要樓市政策回顧2月20日，國務院常務會議研究部署房地產市場調控工作，提出五條調控措施即新"國五條"，為全年調控定調。3月1日，新"國五條"細則發佈，各地細則落實力度不一。3月5日，第十二屆全國人民大表大會第一次會議開幕會上提出，2013年保障性安居工程的建設目標是：基本建成470萬套、新開工630萬套，並繼續推進農村危房改造。5月24日，國務院批轉發改委《2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》，意見中要求擴大個人住房房產稅改革試點範圍。10月11日，深圳提出"深八條"，包括嚴格執行商品住房限購政策、加強房地產稅收徵管、嚴格實施差別化住房信貸政策等。10月23日，"京七條"出台，並首次提出自住改善型商品住房概念。11月8日，上海房管局發佈"滬七條"，一方面提出從嚴執行住房限購政策，另一方面規定對居民家庭向商業銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低於70%及以上。同月內，"穗六條"、"漢七條"相繼落地。儲存