信貸因素是否助推房價上漲

記者楊洋一邊是依然高漲的房價，迷你倉一邊是繼續增加的房地產信貸投放，兩者之間是否存在必然聯繫?銀行信貸資金作用幾何?通過銀行信貸政策能否有效調控房地產市場?諸多問題引人關注。中國銀行國際金融研究所研究員李佩珈認為，2013年，房地產價格持續走高，這與剛性需求的大規模釋放有關，也與實體經濟偏冷、投資熱點不多、信貸高增長有關。事實上，在房價上漲趨勢未改、房地產調控陷入僵局之際，黨的十八屆三中全會提出明確市場對資源配置起決定性作用，再一次理清了房地產市場的調控思路。中國社會科學院財經戰略研究院高廣春博士分析認為，這意味著作為一種市場調控手段，銀行信貸政策將被進一步倚重。如何運用銀行信貸來調控房地產市場，顯然成為今後需要考慮的問題。信貸投放增勢未改但增幅收窄相關研究機構的調查顯示，房地產投資仍然保持強勢，9月單月投資增速上升9個百分點至23.9%，遠高于基建、製造等行業。那麼投入資金從哪裡來?考慮到房地產是一個高負債行業，大部分企業對銀行信貸資金的依賴度較高。即便金融監管部門及各家銀行明確表示嚴控房地產開發貸款，但房地產開發貸款持續增長的數據依然令人憂心。根據央行近日公佈的數據顯示，9月末，主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產貸款餘額14.17萬億元，同比增長19%。同時，9月末，地產開發貸款餘額1.08萬億元，同比增長13.1%，增速比上季末回落4.1個百分點。房地產開發貸款餘額3.43萬億元，同比增長14.9%，增速比上季末回升3.9個百分點。個人購房貸款餘額9.47萬億元，同比增長21.2%，增速比上季末高0.1個百分點；1至9月增加1.37萬億元，同比多增6931億元。雖然各項數據整體表現為"漲"，但與今年一季度數據相比，漲幅卻呈現收窄趨勢。如與3月末人民幣房地產貸款餘額同比增長16.4%相比，增幅降低2.6個百分點；地產開發貸餘額收窄趨勢則更為明顯，與3月末相比，增幅降低超過7個百分點。李佩珈解釋說，雖然銀行信貸資金在房地產價格上漲中起到一定作用，但非銀行金融機構信貸的快速增長在其中扮演了更重要的角色。據其瞭解，2013年1至9月，非銀行金融機構房地產開發貸款累計同比增長已達44.4%，遠高于同期銀行房地產開發貸款增長水平。信貸投放增加的背後房地產貸款餘額增加對滿足居民的購房需求起到了積極作用，但又對房價的進一步上漲起到了推波助瀾的作用。那麼在嚴控房地產開發貸款的背景下，房地產貸 款餘額為何仍出現較快上漲?李佩珈認為，在房地產信貸受到嚴控的背景下，信貸資金以更加隱蔽的形式進入房地產領域。在經濟減速、產能過剩的大背景下，可獲利的投資領域越來越少，房地產的高速增長使得逐利資金的投資衝動不斷累積。因此，盡管監管部門對文件倉地產開發貸款採取了高壓態勢，但是信貸資金正以信托貸款、委托貨款等形式不斷湧入房地產開發領域。另外，李佩珈也表示，保障性住房投資的較快增長成為房地產貸款較快增長的重要力量。近年來，商業銀行對保障房建設的信貸投入規模以及增長幅度顯示，商業銀行支持保障房建設的力度一直在加大。相關數據也佐證了這一點。央行提供的數據顯示，9月末保障性住房開發貸款餘額6863億元，同比增長31.3%；1至9月增加1134億元，占同期房地產開發貸款增量的28.1%。在這方面，大型國有銀行表現尤為突出。據工行提供的數據，自2011年以來，工行通過發放貸款和承銷保障性住房私募債等多種方式，已累計向保障性住房建設提供了超過750億元的資金支持。建行的數據顯示，截至2012年末，保障性住房項目開發貸款餘額590.80億元，增幅達129.62 %；個人住房貸款餘額超過1.5萬億元，新增2157.83億元。對此，有專家解釋說，宏觀經濟增速放緩，客觀上需要加快保障房投資以遏制經濟增長的過快下滑。2013年上半年，GDP增速連續14個季度下滑至7.4%，這要求加快保障房等既利當前又利長遠、既利民生又利經濟增長的投資。信貸投放或將"緊"中有"松"一些專家表示，展望2014年，房地產貸款將呈現"總量收緊、結構性偏松"的特徵。一方面，房地產貸款總量會有所收緊。考慮到美國量化寬鬆(QE)政策退出延後、通脹壓力上升、房地產領域風險不斷積聚以及貨幣政策存在從緊的壓力，這些都將增加獲得購房貸款的難度。另一方面，結構性偏松指的是，根據政府"十二五"期間3600萬套保障性住房投資規劃，2014至2015年，保障性住房投資將成為未來主要的投資領域，因此投資到這個領域的信貸資金不但不應緊縮，反而應創造多種條件促進對該領域的投資。值得關注的是，隨著房地產信貸規模的繼續擴大及房地產調控的繼續加碼，防範房地產信貸風險也將提到前所未有的高度。李佩珈建議說，考慮房地產周期變化對信貸質量的影響，所以應加強商業銀行的風險定價能力。她解釋說，當前房地產市場仍然持續"高溫"，但房地產市場發生逆轉的可能性正在加大。居民收入增速下滑、流動性整體偏緊、房產稅推出及財稅體制改革的推進，這些因素或將使房地產市場發生逆轉，一個"中速增長、結構分化、波動加劇"的新房地產周期正在悄然形成之中，這要求商業銀行在其風險定價中，充分考慮房地產周期變化對信貸質量的衝擊，實現"安全性、流動性、盈利性"的三重平衡。也有專家認為，應加快利率市場化改革步伐，變"總量調控"為"價格調控"，發揮價格杠杆對信貸資源的優化配置作用。同時，規範"影子銀行"發展，減少監管規則不一致性帶來的套利機會，促進房地產資金更好地配置到保障性住房、剛性需求等領域。存倉