惠东：5000万平方米压顶的夏威夷之梦

张晓玲 陈祥华回到广州多日后，儲存郑辉依然能够清晰回忆起他去惠东看盘的那个下午。由上了年纪的低矮楼房、坑洼的泥水地构筑起的船澳村，让郑辉想起了老家——湖北宜昌某山区村落。而挂在电线杆、村中小卖部旁的三块牌子将他拉回现实："碧桂园·十里银滩"（下称十里银滩）、"合正东部湾"和"莱蒙水榭湾"，各自把守着一个路口。向西望去，一公里开外聚集的众多尚未完工的房地产项目，在漫天尘土的笼罩下，让郑辉"多少觉得有些魔幻"。惠东县隶属广东惠州市。3年前，惠东县提出大力发展旅游地产，打造中国的"夏威夷"，随后，绵延180余公里的海岸线，众多品牌房企奔赴扎营。然而，这个小县城的"夏威夷梦"，至少现在看来还过于遥远。本报记者实地调查发现，惠东旅游地产项目普遍存在人气不旺、投机风气浓厚、产品同质化严重、周边配套不完善等诸多问题。在天量库存压顶、去化周期增长背景下，仅仅只依靠广深购买力拉动的惠东旅游地产，已泛起价格泡沫，连以低价走量热销着称的碧桂园十里银滩也深陷其中。据统计，惠东滨海物业的开发总量将超过5000万平方米，这相当于深圳市场每年新房入市量的十数倍。有专家称，惠州等楼市将面临"崩盘"。海岸线上的"圈地运动"位于北回归线以南的惠东，是国家级象棋大师吕钦的故乡。它坐拥包括巽寮湾、亚婆角度假区在内的3个国家4A级旅游景区，年平均温度约22度，气候宜人，沙滩细软。和吕钦一样，如今，开发商们正在下很大一盘棋——沿着海岸线"种房子"。先于"种"房子游戏大幕拉开之前进行的，是开发商们的"圈地运动"。本报记者粗略统计，2006年至今7年间，在惠东海岸线，仅十里银滩、莱蒙水榭湾、华润小径湾、富力湾、金融街巽寮湾五大项目的开发面积（含规划）就已达4300万平米。惠东首个大型旅游住宅项目-金融街巽寮湾，依山靠海，风景秀丽，号称"中国的马尔代夫"。2006年起由金融街控股主导开发，项目总投资约200亿，规划用地为2900万平方米。吊诡的是，几乎查不到有关本次土地交易招拍挂的公开资料。在国土部门严格管控土地用地指标的当下，如此大规模的土地出让，如何被允许？中国深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向本报记者解释，开发商在惠东海岸线的"圈地运动"，得到了当地政府的大力支持。"未必一定要通过招拍挂途径拿地，协议出让、定向出让，都是地方政府的对策。当地政府的首要目的，是将土地卖出去。"此外，宋丁指出，类似金融街这样的大规模用地并不是一次性供地，而是采用企业分期付款的方式分批供应。金融街控股历史公告显示，该地块将分8-12年开发。如今，惠东海岸沿线的圈地运动临近尾声，"种"房大戏正式开始。短短数年内，金融街、碧桂园、中航、中信、华润等十家余房企纷纷在这里聚集，争夺旅游地产高地，千亩大盘次第开花。今年七八月，华润·小径湾、莱蒙水榭湾正式开盘发售，惠东旅游地产竞争趋于白热化。自惠东县城出发，乘坐大巴一路向南到巽寮镇的途中，本报记者发现，在仅能勉强容纳3车并行通过的沿海公路上，"碧桂园·十里银滩"、"万科·双月湾"、"莱蒙水榭湾"、"富力湾"、"中航元屿海"等楼盘的广告串成一线，组成了一幅幅连环画，每隔七八分钟，剧目就更换一回。惠东县政府2009年的一份旅游规划文件，为开发商注入了一剂强心剂。这份名为《惠东县落实<珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）>打造珠三角滨海旅游休闲基地实施细则》的文件，描绘了一幅惠东区旅游发展的美丽景象："到2012年，实现游客人数达750万人次左右，旅游总收入达45亿元左右，力争建成1个国家5A级旅游景区、5个以上国家4A级旅游景区，新建8家五星级饭（酒）店、8家以上四星饭（酒）店……把我县滨海旅游打造成广东省最负盛名的滨海旅游胜地之一。"旅游地产项目的"大跃进"，带动了惠东固定资产投资大幅增长。数据显示，2013年1-3月份，惠东县固定资产投资达30.9亿元，同比增长20.2 %；同期惠东县新建商品房销售面积达18万平方米，同比增长81.7%，其中主要是旅游地产项目。然而，数年过去，惠东旅游地产大投资带来的风险也在渐渐逼近。天量库存压顶众多开发商扎堆"种房子"的后果，便是惠东楼市库存日渐增多，每家开发商去化压力都很大。"4000套，日光。"2011年首期开盘时，十里银滩曾宣称创下"中国房地产开盘销售记录"，在业内引发争议。不过，无可争辩的事实是，在巽寮湾区，十里银滩以低价迅速占领市场的策略，确实创造了一个标杆。"7.5折精装修，送5年物业。"十里银滩一位大客户经理向本报记者表示，今年6月以来推出的8000余套房源中，已有超过60%的体量被消化。6月以前的存货加期房，消化率则在八成以上。然而，本报记者查阅碧桂园2013年中报发现，事实并非如此。中报显示，十里银滩规划总建筑面积为515.4万平方米，截至今年6月，十里银滩总销售面积（预售+已售）为105.6万平方米，已竣工物业中，可销售面积为60.3万平方米，在建可售面积192万平方米，总可售面积高达250万平方米。按其过去两年售出105万平方米的销售速度，至少还需消化4年半，这还不算后期新增物业。不仅是碧桂园面临库存压力。世联地产数据显示，截至今年6月底，惠东商品房去化周期高达16个月，居惠州各区县之首。业内一般认为，去化周期在9个月以上即属异常。此外，本年度惠东片区，有10家开发商将入市4万套房源。天量库存压顶的背后，是产品同质化的压力。本报记者调查发现，这些项目的定位、客源、区位均十分类似。几乎所有项目的销售顾问都对记者表示，来此置self storage的以广州、深圳投资客居多，是他们的目标销售群体。而每个项目的产品，无外乎海景房、别墅、海滨花园……相差无几。以金融街巽寮湾和华润小径湾为例，前者目前在售产品为76-82平方米阳光度假公寓和60-80平米的海景公寓；华润小径湾在产品定位与定价上与其相近，客源上与其重叠，且小径湾离深圳更近。此外，游艇会所、海滨娱乐场所、五星级酒店甚至是高尔夫球场，已然成为这些项目的"标配"。例如，金融街项目除规划游艇会所外，已成功引进喜来登、惠州嘉华酒店等两家五星级酒店。中国房地产学会副会长陈国强对本报记者表示，众多房企在巽寮湾区内部已经构成了无序竞争。规划与现实的落差本报记者走访发现，惠东项目普遍存在旅游服务配套不足的问题，较难吸引到巨量人流长期逗留。自惠东旅游规划出台已经4年，现实却不尽如人意。根据惠州市统计局数据显示，惠东县2012年全年旅游总人数530.3万人次，相当于原定目标的7成。旅游营业收入16.7亿元，仅占目标收入不到4成。本报记者发现，除了广深惠之间交通不畅外，整个巽寮湾区内交通乏善可陈，成为制约其进一步发展的重要因素。记者曾试图从巽寮镇乘车至十里银滩项目，却发现没有车直达。销售人员的建议是"先回到惠东县城乘坐巴士到某地，然后喊一辆摩托车。"若按此行程，则至少需预留2小时，而两地仅相距40公里。此外，商业、公共配套依然缺乏，也是湾区项目面临的共同问题。与巽寮湾隔海相望的十里银滩项目，位于亚婆角旅游度假区，2011年即已入市，但现在的配套仍不甚理想。根据规划，项目内将引进五星级酒店、连锁超市、国际学校等。但目前仅就日常生活来说，小区居民若想买菜做饭，只有去内部的两个100平米左右的小超市。销售人员建议，若想要更多选择，必须前往10公里开外的霞涌镇。据本报记者观察，从船澳村到十里银滩之间近3公里的地段，除了正在赶工的房地产项目和隐现其间的塔吊、混凝土搅拌机外，民房很少见，公共设施亦难觅踪迹。"除了海还是海。配套跟不上，绝大多数娱乐项目仅限于海边。"金融街巽寮湾内某旅游公司总经理告诉本报记者，和其他当地旅游公司一样，该公司提供的度假项目非常单一，游客只会在海边游泳或骑车，再就是出海打鱼，别无其他。"这样的房子很难升值，因为没有配套设施拿什么来度假？太难吸引到人。"前述旅游公司总经理直言。宋丁指出，政府规划与政策实施的偏差，是造成上述一系列窘境的直接原因。"按照09年（指前述规划）的设想，政府是想将惠东打造成国内一流的旅游城市，但事实上，旅游城市的设想被房地产导向的行政思维取代。"陈国强对本报记者说，这样做的直接后果就是，惠东政府只管把土地卖出去给开发商盖房子，自己坐享其成，却忽视了吸引人口最重要的因素——交通、教育、医疗等公共配套。"类似情况在全国滨海旅游城市比较普遍。"他直言。配套不完善的后果，也直接体现在房地产项目销售上，虽然去年下半年以来，各地房地产市场明显回升，但惠东大多数项目销售平淡，去化压力未见缩减。谁来接盘？如果说，库存巨大、产品同质化严重，是开发商必须面对的市场问题，那么，消费者要回答的严肃问题则是，谁来接盘。过去几年，投机风在这里迅速蔓延开来，来自广佛深的投资客几乎占了九成。以十里银滩新近推出的山林海子项目为例，记者查阅其中6号、11号楼销售记录发现，在已售出的近4成期房中，几乎全部为东、南向高层等朝海（即使看不到海）房源。对此，一名资深客户经理直言不讳：投资客比较喜欢选这种房型，视野开阔，楼层好，方便偶尔度假和后期转手。但是，对西、北朝向园林房的整体销售情况，置业顾问们讳莫如深。深圳投资客徐先生颇为后悔当初的决定。2011年首期开盘时，他一口气买下两套约80平米的精装房，均价5000元，全款付清。"如今，刚开盘起售的'山林海'，精装房均价也不过5200元每平米。"徐先生的准新房，甚至卖不出两年前的价格。尽管销售人员一再宣称，一期的现房现在已被炒到一万块以上，即使你愿意相信他的话，但也绝找不到这样的二手成交案例。金融街巽寮湾一位周姓置业顾问表示，业主购置物业后一般都会选择自己持有，"内部流传的很少，都在等着升值"。但令投资客颇受打击的是，去年该项目新品开盘时，"海公园"均价为11000元左右，今年6月二三期同时开盘时，均价不过12000元。"我们的海景酒店公寓每周都会爆满，每晚可以卖到1500元。房子到时交给碧桂园物业，每晚可以租700元。"十里银滩销售员承诺，他们的房子可售后返租，但据本报记者调查，现实远非他们描绘的那般美好。十里银滩小区物业目前多是由碧桂园常驻于此的员工租赁，78平米的小三居顶多能租到1800元每月。"现在已经交房的有1万多套，但我们只有600名员工。"销售人员透露。投机风浓厚的一个后果就是，空置率奇高，惠东旅游地产项目或正在沦为一个个小型"空城"。本报记者实地看到，巽寮湾海景房小区亮灯率不足一成，类似情况也见之于十里银滩。传说中灯火通明的酒店式公寓，似乎只出现在宣传册里。一位长期在附近载客的摩托车司机告诉记者，哪怕是周末，这里的亮灯率也不过6成。此外，店铺开放情况，也反映出金融街巽寮湾人口寡淡。记者注意到，"阳光假日"分项目楼下的近10家店铺中，仅一家超市和一家泳衣店开门营业，其他数家门店甚至还处于毛坯状态。销售人员称，该区域店铺早已被预定一空，但至于为何一直空置，该人士表示不知情。接受本报记者采访的业内人士指出，惠东各个项目目前正在面临"空城"的尴尬，蜂拥而至的投资客很快就会发现，他们找不到"下家"接盘，随着更多供应量的叠加，整个区域危如累卵。迷你倉