中國第一高樓新征程

克服了重重技術難題完成封頂的上海中心將在2015年�用，儲存那一年上海將迎來寫字樓供應高峰，招商期待叫座胥會雲 蔡錕淏8月3日上午9點，一根寬0.8米、高0.9米、長6.8米的鋼樑身披大紅繡球和綢帶在上海中心工地緩緩吊起，近30分鐘後抵達580米高空安裝就位。當長沙還在憧憬838米世界第一高樓夢之時，全國第一高度已經在黃浦江畔實現結構封頂——主樓125層、580米，整體建築完工後632米。毗鄰420米高的金茂大廈和492米高的環球金融中心，上海中心的建成將勾勒完成遞次上升的天際弧線，亦成為該區域超高層建築的收官之作。按照規劃，上海中心將于2015年全面建成並�用，而招商工作已經展開，作為"三高"中唯一由本土國資建設開發的高樓，上海中心的商業成色還有待運營方的挖掘和市場的選擇。豆腐土上建高樓"上海中心並不是簡單地複制一座更高的高樓，我們要真正實現偉大城市需要的偉大建築。"上海中心大廈建設發展有限公司董事長孔慶偉在封頂儀式上說。這家負責上海中心項目開發建設和運營的公司由上海市城市建設投資開發總公司（下稱"上海城投"）、陸家嘴股份公司（600663.SH）、上海建工（集團）總公司（下稱"上海建工"）共同出資成立，三方股東股權比例分別為51%、45%、4%。按照此前官方透露的數字，上海中心總投資約148億元人民幣。對於這座上海單體體量最大的寫字樓，上海中心大廈建設發展有限公司總經理顧建平給出了一個直觀的比喻："相當于一個成熟的城市，一個'站著的外灘'。"上海中心總建築面積57.6萬平方米（包括地上建築面積38萬平方米），而延安路以北的外灘建築總面積是60萬平方米。建設上海中心是上海市政府經過多年謀劃後的戰略決策，早在1993年浦東開發開放之初，上海中心和相鄰的金茂大廈、環球金融中心所在的位置，就已被規劃為超高層建築群，三棟建築共同形成小陸家嘴中心區的制高點區域。在金茂大廈、環球金融中心兩座摩天高樓相繼開工和建成後，2006年4月，上海市政府專題會議明確，由上海城投負責上海中心項目建築概念方案征集和深化研究工作。與前"兩高"不同，上海中心項目完全由上海本地的國資公司建設開發。因為體量和高度，上海中心在設計規劃與建築施工過程中的科技含量為建築領域帶來多場技術變革。上海中心是如何化解地面沉降因素的？這是外界最關心的問題之一。上海是典型的軟土地基，軟土承受的荷載相對較小。據上海東廣新聞台的報道，上海建工副總裁、上海中心總承包項目經理部總經理房慶強稱，大廈所處的地理位置，確實不具備打樁條件，上海中心是世界上第一次在軟土地基上建造重達85萬噸的單體建築，這就仿佛在"豆腐土上建高樓"，面臨諸多難題。為提高承載力，上海中心必須要在"豆腐土"中插入一定量的管樁。《上海國資》的報道稱，金茂大廈和環球金融中心採用的鋼管樁，但如上海中心按例採用，則大量超長鋼管樁將對土地擠壓，對鄰近超高層建築帶來結構性破壞。另外,打樁產生的巨大震動和汙染物排放，將嚴重影響周邊運營和生活，亦將破壞周邊地下管線和道路。金茂大廈、環球金融中心均由上海建工參與修建。但這次，上海建工必須想出新辦法。於是，上海中心首次採用"鑽孔灌注樁"，通過機械在地基上鑽孔，放入鋼筋籠，最後灌注混凝土形成基樁。但是常規的鑽孔灌注樁依然面臨挑戰，單樁的設計承載力在600噸左右，極限承載力不過800噸。上海中心最多只能布下1000余根基樁，要承受85萬噸重的上海中心力不從心。經過多次試驗，上海建工找到解決方法——後注漿。通俗地說，在常規的混凝土樁基半幹後，進行高壓注漿，漿液從側面擠出填充樁基的縫隙壓實樁側的泥皮，提高單樁承載力2~3倍，極限承載力提升到3100噸。借助這種名為"大直新蒲崗迷你倉超深鑽孔灌注樁後注漿"的施工工藝，上海中心于2009年7月，順利完成主樓955根樁孔直徑達1米、樁長達86.05米的工程樁施工。招商成色在上海發展金融服務業、建設國際金融中心的戰略目標之下，"上海中心"將建成為陸家嘴金融城的標誌性建築和上海金融服務業的載體。這座上海全新的"高富帥"定位五大功能：國際標準的24小時甲級辦公、超五星級酒店和配套設施、主題精品商業、觀光和文化休閒娛樂、特色會議設施。3日，顧建平對《第一財經日報》記者表示，在結構封頂之前，上海中心還沒有獲得預租的許可，所以還不能簽訂預售合同，因此不能透露更多的商業內容。不過，顧建平也稱，目前確實有很多潛在的租戶，包括商舖、餐飲都在進行洽談。"招商工作正在進行當中，我們確實有兩個意向，一個是文化項目，另一個我們會在37樓建造一個對公�開放的博物館。"本報記者瞭解到，已與上海中心簽訂001號商業場地租賃意向書的是觀複博物館，其創始人馬未都說，博物館走進上海中心，能使中國傳統文化借助上海中心的高度傳輸到全世界，使中國文化有機會與科技相結合向全世界展示。至於辦公場地的招商，顧建平對本報記者稱："我們優先考慮的是金融、中介服務業等比較高端的現代服務業，當然也不會排斥高端製造業，我們還會有其他一些特色的要求，比如綠色環保理念。"上海中心大廈主要的招租對象包括銀行、保險、證券、基金等在內的金融服務業。2008年上海中心開工前舉行的新聞發佈會上，顧建平還提及，將會有一些針對金融行業的特別設計，比如會有專門的交易層，也會為入駐的金融機構提供24小時的辦公服務。大約5年後的今天，尚未完全走出危機的全球經濟以及業已放緩的中國經濟則成為無法忽視的大環境。"目前小陸家嘴核心區的超甲級辦公樓的空置率是個位數，我知道的是5%。"顧建平說，這是一個比較低的空置率，說明在這個區域對高端的辦公樓是有需求的。作為上海中心的物業管理顧問，世邦魏理仕（CBG.NYSE）上海研究部董事謝晨對本報記者稱，浦東新區甲級寫字樓在2013年~2014年之間的供應非常少，預計到2014年底該區域的甲級寫字樓空置率僅有6%，這將促進上海中心的預租。但謝晨同時表示，上海寫字樓供應將在2015年達到一個高峰，如果所有項目如期交付，將為市場帶來200萬平方米的甲級寫字樓供應，而其中有1/4位於浦東核心區域。如此大的供應量新入市將為全市寫字樓租金和招租帶來一定壓力。屆時上海中心如何繼續"叫座"？謝晨分析，在陸家嘴區域辦公的企業尤其是金融企業，受行業聚合效應影響較為穩定，其受外圍區域影響小，而這些跨國企業總部及金融機構本身對辦公樓宇質量、位置、聲譽要求都很高，所以上海中心能夠在供給過量的市場中超越市場平均水平。"上海中心有22萬平方米的辦公面積，我想可以滿足上海金融中心、商業中心，特別最近自由貿易試驗區試點（的需求）。"顧建平說，非常有信心（把樓租出去）。對於具體的租金水平，上海中心有關人士表示尚未確定。有中介機構人士稱，金茂大廈的租金水平分為多個等級，中檔為10元/平方米·天左右。早在2008年上海中心開工之前召開的新聞發佈會上，顧建平就表示，彼時是一個極佳的開工時機。他稱，當時建築材料和能源價格較之前都有大幅度下降，對項目控制建設成本非常有利。而根據以前金融危機的經驗，相信經過3~5年經濟應該會複蘇。"所以這個項目現在開工到2014年竣工是一個非常好的時機。"截至2012年底，陸家嘴216多棟商辦樓宇中年納稅"億元樓"有74座，環球金融中心等22幢樓宇去年稅收超過5億元，其中金茂大廈以年產稅27億元位居榜首。陸家嘴金融貿易區管委會副主任王華表示，金茂大廈和上海環球金融中心入駐企業分別為122家和69家。mini storage